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Kündigungsfristen: Wenn Vermieter dem Mieter kündigen wollen

Die Kündigungsfrist vom Vermieter ist von der Mietzeitdauer abhängig.

Die Kündigungsfrist vom Vermieter ist von der Mietzeitdauer abhängig.

Grundsätzlich gilt die Vermietung von Immobilien als lohnenswertes Geschäft. Gerade in Ballungsgebieten, in denen die Nachfrage höher ist als das Angebot, können Vermieter gute Gewinne einstreichen. Neben diesen positiven ökonomischen Faktoren gibt es aber einige rechtliche Besonderheiten, welche Vermieter beachten müssen.

So ist beispielsweise bei der Kündigung einer Wohnung durch Vermieter eine bestimmte Frist zu wahren und ein Kündigungsgrund zu nennen.

Ursächlich ist der besondere Schutz von Wohnraum, durch welchen Mieter vor der Willkür von Vermietern geschützt werden sollen.

Außerdem soll der besonderen Bedeutung einer bewohnten Immobilie als Lebensmittelpunkt des Mieters Rechnung getragen werden.

Im Folgenden klären wird daher, wann für Vermieter bei einer Kündigung welche Frist gilt. Dabei gehen wir auch auf Spezialfälle wie möblierte Wohnungen, Untermietverhältnisse oder das „Leben unter einem Dach“ ein.

Die Kündigungsfristen für Vermieter sind von der Mietdauer abhängig

Vermieter: Bei einer Kündigung muss die Frist beachtet werden.

Vermieter: Bei einer Kündigung muss die Frist beachtet werden.

Soll einem Mieter einer Wohnung gekündigt werden, muss gemäß Mietrecht eine Kündigungsfrist durch den Vermieter eingehalten werden. Darüber hinaus sind bei einer ordentlichen Kündigung vom Mietvertrag Gründe zu nennen, weshalb das Mietverhältnis beendet werden soll. Aufgrund des besonderen Schutzes, welcher bei Wohnraum gilt, ist eine Kündigung aber nur aus bestimmten Motiven zulässig. Diese sind:

  • Eigenbedarf
  • Gravierende Pflichtverletzung des Mieters (z. B. Störung des Hausfriedens)
  • Der Vermieter erleidet Nachteile, weil er die Immobilie nicht angemessen wirtschaftlich verwerten kann.

Damit eine Kündigung rechtlich wirksam wird, muss diese in Schriftform erfolgen. Zudem ist der Kündigungsgrund näher zu erläutern. Befristete Mietverträge müssen nicht gesondert gekündigt werden, denn diese laufen automatisch aus. Ein solcher Zeitmietvertrag ist allerdings bereits bei Mietabschluss zu begründen. Ist dies nicht der Fall, gilt er juristisch als unbefristet.

Bei der Kündigung vom Mietvertrag ist die Kündigungsfrist vom Vermieter je nach Mietzeitdauer gestaffelt. Stichtag ist jeweils der dritte Werktag im Monat. Bis zu diesem Zeitpunkt muss den Mieter das Kündigungsschreiben erreichen. Liegt dieser bedeutungsvolle Brief einen Tag zu spät im Briefkasten, verschiebt sich das Mietzeitende um einen Monat nach hinten.

Je länger ein Mieter in einer Wohnung lebt, umso länger ist also auch die Kündigungsfrist.

Gemäß § 573c Abs. 1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

  • drei Monate bei bis zu fünf Jahren Mietdauer
  • sechs Monate bei bis zu acht Jahren Mietdauer
  • neun Monate bei einer Mietdauer über acht Jahren

Bei Altverträgen, welche bis Herbst 2001 geschlossen worden sind, kann noch eine längere Kündigungsfrist für Vermieter gelten. Bei einer Mietzeitdauer von über zehn Jahren beträgt sie zwölf Monate.

Mietvertrag: Kündigungsfrist von Mietern

Bei Mietern gestaltet sich die Kündigung einer Wohnung einfacher. Sie müssen keinen Kündigungsgrund nennen. Allerdings gilt eine Dreimonatsfrist für Mieter, welche ungeachtet der Mietzeitdauer eingehalten werden muss. Auch hierbei stellt der dritte Werktag im Monat den Stichtag dar. Die Kündigung muss ebenfalls schriftlich erfolgen.

Verkürzte und verlängerte Kündigungsfristen des Vermieters

Neben der bereits genannten Kündigungsfrist für Vermieter gibt das BGB auch noch weitere Fristen an, welchen unter bestimmten Voraussetzungen gültig sind. Generell handelt es sich hierbei um Spezialfälle, in denen eine verkürzte bzw. verlängert Kündigungsfrist für den Vermieter gilt. Grundsätzlich gilt, dass im Mietvertrag eine individuelle Kündigungsvereinbarung getroffen werden darf, allerdings nicht zum Nachteil des Mieters.

Außerordentliche Kündigung

Damit Sie Ihren Umzug planen können, müssen die Kündigungsfristen vom Vermieter entsprechend lang sein.

Damit Sie Ihren Umzug planen können, müssen die Kündigungsfristen vom Vermieter entsprechend lang sein.

Wird das Mietverhältnis mit einem Mieter zu einer regelrechten Belastung, kann der Vermieter auch außerordentlich kündigen. Liegen entsprechende Gründe vor, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen, kann auf die ordentlich Kündigungsfrist vom Vermieter verzichtet werden. In der Regel sollten Vermieter den Mieter zuvor aber abmahnen, damit diese Gelegenheit haben, die Gründe abzustellen. In besonders schweren Fällen kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.

Als gesetzlich anerkannte Anlässe für eine außerordentliche Kündigung vom Mietvertrag gelten:

  • Der Mieter gerät in Verzug mit dem Mietzins (mindestens zwei Monate).
  • Die Miete wird mehrfach unpünktlich gezahlt.
  • Der Mieter stört den Hausfrieden (z. B. regelmäßige und erhebliche Ruhestörung).
  • Die Mietsache wird vernachlässigt.
  • Der Mieter begründet unerlaubt ein Untermietverhältnis oder ein Gewerbe in der Wohnung.
Eine Kündigung wegen Mietschulden kann abgewendet werden, wenn der Restbetrag innerhalb von zwei Monaten nach einem rechtkräftigen Räumungstitel auf dem Konto des Vermieters eingeht.

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Möbliertes Zimmer kündigen

Mietrecht & Kündigungsfrist: Der Vermieter kann bei einem möblierten Zimmer zum Monatsende kündigen.

Mietrecht & Kündigungsfrist: Der Vermieter kann bei einem möblierten Zimmer zum Monatsende kündigen.

Besonderheiten gibt es bei der Vermietung möblierter Zimmer. Während bei einer möblierten Wohnung die gleiche Kündigungsfrist für Vermieter gilt, welche in § 573c BGB beschrieben wurde, gilt bei möblierten Zimmern eine verkürzte Frist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Wohnung selbst bewohnt.

Gemäß § 542 Abs. 2 kann der Vermieter zum Monatsende dem Mieter kündigen, wenn diesen das Kündigungsschreiben bis spätestens den 15. des Monats erreicht. Es handelt sich hierbei um eine verkürzte Kündigungsfrist. Der Vermieter kann aber nicht auf diese Weise kündigen, wenn der Mieter die möblierten Räumlichkeiten mit einer Person bewohnt, mit der er einen auf Dauer ausgelegten gemeinsamen Haushalt führt. In einem solchen Fall gilt die normale Kündigungsfrist für den Vermieter.

Unter einem Dach: Für den Vermieter ist die Kündigungsfrist verlängert!

Bei Häusern mit Einliegerwohnung bzw. bei Zweifamilienhäusern, welche vom Vermieter selbst bewohnt werden, kann eine verlängerte Kündigungsfrist für den Vermieter gelten. Gemäß § 573a BGB muss kein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund genannt werden. In diesem Fall gilt dann aber eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist für den Vermieter.

Mit Kündigungsgrund kann der Vermieter auch ordentlich gemäß § 573c BGB kündigen.

Werkswohnung: Was müssen Vermieter beachten?

Dienstwohnungen, welche an Mitarbeiter vergeben werden, weil die auszuübende Arbeit und der Wohnort eine gewisse räumliche Nähe verlangen, können gemäß § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden, wenn das Arbeitsverhältnis endet. Voraussetzung ist, dass die Wohnung für einen anderen Angestellten benötigt wird.

Besteht keine enge Verknüpfung zwischen Wohnung und Arbeitsstelle, ist eine längere Kündigungsfrist vom Vermieter einzuhalten. Besteht das Mietverhältnis nicht länger als zehn Jahre, beträgt sie drei Monate.

Gewerbeimmobilien: Gibt es laut Mietrecht eine Kündigungsfrist für Vermieter?

Die Kündigungsfristen des Vermieters sind im BGB festgeschrieben.

Die Kündigungsfristen des Vermieters sind im BGB festgeschrieben.

Bei Gewerbeimmobilien kommt das soziale Mietrecht, welches bei Wohnraum gilt, nicht zum Tragen.

Bei der Vermietung gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit.

Das bedeutet, dass die Kündigungsfrist vom Vermieter und dem Mieter vertraglich vereinbart werden kann. Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis automatisch.

Wurden die Gewerberäume unbefristet vermietet, gilt gemäß § 580a BGB eine Frist von sechs Monaten.

Vorausgesetzt im Mietvertrag wurde nichts Gegenteiliges festgeschrieben.

Untervermietung:  Welche Fristen gelten für Hauptmieter?

Generell können die Regelungen zur Kündigungsfrist vom Vermieter analog auf den Hauptmieter beim Untermietverhältnis übertragen werden. Letzterer tritt nämlich als vermietende Partei in Erscheinung. Um eine Aussage über die Länge der Frist treffen zu können, ist zunächst zu klären, ob es sich beim vermieteten Wohnraum um eine Wohnung oder lediglich ein möbliertes Zimmer handelt.

Bei einer gesamten untervermieteten Wohnung ist die Kündigungsfrist für den Vermieter bzw. für den Hauptmieter gemäß § 573c BGB zu berechnen. Bis zu einer Mietdauer von maximal fünf Jahren sind das drei Monate Kündigungsfrist. Wurde ein qualifizierter Zeitmietvertrag samt Befristungsgrund geschlossen, kann nicht ordentlich gekündigt werden. Er läuft automatisch aus.

Einem Untermieter eines möblierten Zimmers kann dagegen schon zum Monatsende gekündigt werden, wenn das Kündigungsschreiben den Untermieter bis zum Fünfzehnten des Monats erreicht.