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Die Kündigungsfrist bei Mietverträgen – Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

MietvertragKündigungsfristen spielen auch im Mietrecht eine wichtige Rolle, sie dienen insbesondere dem Schutz der Mieter. Meist beziehen sich diese Fristen dabei auf einen Zeitraum von drei Monaten, gegebenenfalls gelten jedoch Ausnahmenregelungen, die unter anderem auch von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig sein können. Grundlegend unterscheidet man zudem in diesem Bereich in ordentliche Kündigungen, außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist und außerordentliche fristlose Kündigungen.

Die ordentliche Kündigung

Die ordentliche Mietkündigung ist im Mietrecht sozusagen bereits ein Sonderfall. Sie gilt nur für unbefristete Mietverträge, die für einen nicht bestimmten Zeitraum gelten. Die ordentliche Mietkündigung kann dabei entweder durch den Mieter oder den Vermieter ergehen. Bei einem Mietvertrag, der über einen zeitlich befristeten Raum abgeschlossen wurde und der vor Ablauf dieses Zeitraums gekündigt werden soll, spricht man bereits von einer außerordentlichen Kündigung, die jedoch bestimmte gesetzlichen Regelungen befolgen muss.

Damit ein unbefristeter Mietvertrag im ordentlichen Sinne gekündigt werden kann, muss die Kündigung durch den Mieter oder den Vermieter zunächst schriftlich erfolgen, aus dem entsprechenden Schreiben muss dabei deutlich hervorgehen, dass es sich um die Beendigung des Mietverhältnis handelt. Zudem muss die Kündigung unterschrieben sein, handelt es sich um mehrere Mieter oder Vermieter, müssen jeweils alle Beteiligten einer Vertragsseite die Kündigung unterschreiben. Zudem gelten dabei natürlich für beide Seiten entsprechende Kündigungsfristen:

  • Kündigungsfrist für Mieter, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnis: 3 Monate
  • Kündigungsfristen für Vermieter:
  • Vertragsdauer von maximal 5 Jahren: 3 Monate
  • Vertragsdauer von 5-8 Jahren: 6 Monate
  • Vertragsdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate

Sonderregelungen, in Form kürzerer Fristen für den Mieter oder längerer Fristen für den Vermieter sind prinzipiell möglich. Sie müssen jedoch schriftlich im Mietvertrag festgehalten und von beiden Seiten unterzeichnet werden.

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Gründe für die Kündigung durch den Vermieter

Damit der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, müssen ordentliche Gründe vorliegen, die in der Kündigung begründet werden müssen. Dazu können unter anderem folgende Gründe zählen:

  • Erhebliche Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter
  • Eigenbedarf als Wohnraum für sich und/oder die eigene Familie
  • Unrentabilität

Soll die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, darf erst drei Jahre nach dem Erwerb der Wohnung Eigenbedarf vom neuen Eigentümer angemeldet werden. Gegebenenfalls kann diese Frist in manchen Städten und Gemeinden sogar noch länger als 3 Jahre sein.

Muss der Mieter die Beendigung des Mietvertrags auf jeden Fall anerkennen?

Will der Vermieter einen Mietvertrag kündigen, so hat der Mieter prinzipiell die Möglichkeit, dieser Kündigung zu widersprechen – selbst dann, wenn es sich um eine fristgerechte Beendigung des Vertrags handelt. Dieses Recht gilt vor allem dann, wenn dem Mieter, seiner Familie oder anderen Haushaltsangehörigen eine Härte zuteil würde, die nicht zu rechtfertigen ist – auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht. Ein solcher Fall tritt etwa dann ein, wenn der gekündigte Mieter nicht unter zumutbaren Bedingungen einen Umzug in einen angemessenen Ersatzraum managen kann. Bei der Angemessenheit können dabei unter anderem die Größe des Wohnraums, die Lage und ähnliche Faktoren berücksichtigt werden. Ein Widerspruch durch den Mieter kann unter anderem aus folgenden Gründen eingelegt werden:

  • Schwere Erkrankung
  • Hohes Alter
  • Gebrechlichkeit

Der Widerspruch muss ebenfalls schriftlich erfolgen und unterschrieben werden. Handelt es sich um mehrere Mieter in einem Haushalt, muss die Unterschrift aller Mieter erfolgen, damit der Wiederspruch gelten kann. Darüber hinaus darf das entsprechende Schreiben nicht später als zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist eingereicht (häufig also nicht später als einen Monat nach Erhalt des Kündigungsschreibens) worden sein, sofern im Kündigungsschreiben auf eine Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen wird. Versäumt der Vermieter im Kündigungsschreiben den Hinweis auf einen möglichen Widerspruch, so kann dieser auch noch später erfolgen – die späteste Gelegenheit zu einem solchen Widerspruch ist jedoch immer der erste Termin eines eventuellen Räumungsprozesses.

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietvertrages

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietvertrages

Eine außerordentliche Kündigung wird in der Regel nur dann ausgesprochen, wenn der Mieter mit der Miete im Zahlungsverzug ist. Dazu muss der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Zahlung eines Betrags versäumt haben, der höher als die Miete eines Monats ist oder insgesamt mindestens zwei Monatsmieten umfasst. In einem solchen Fall kann der Vermieter zwar kündigen, das Kündigen kann jedoch unwirksam werden, wenn der Mieter alle Rückstände begleicht. Hierbei gilt eine so genannte Schonfrist des Mieters – in der etwa auch ein Umzug organisiert werden könnte – , die jedoch zwei Monate nach der Zustellung einer Räumungsklage endet. Ist diese Schonfrist -, endet somit jedoch auch die entsprechende Kündigungsfrist und der Mietvertrag ist somit endgültig beendet: Der Mieter muss definitiv ausziehen.

Weitere Informationen zum Thema Kündigungsfristen im Mietrecht erteilen auch der Mieterbund sowie verschiedene Immobilien Ratgeber.