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Gewerbemietvertrag: Welche Kündigungsfrist gilt?

Welche Kündigungsfrist gilt beim Gewerbemietvertrag?

Welche Kündigungsfrist gilt beim Gewerbemietvertrag?

Alle Unternehmen benötigen Gewerberäume, um ihre Produkte herstellen bzw. vertreiben oder ihre Dienstleistungen anbieten zu können. Der Markt an Business-Immobilien ist riesig. Egal ob Büroflächen, Verkaufsläden oder Arztpraxen – verfügen die Unternehmer nicht selbst über entsprechende Räumlichkeiten, müssen sie gemietet werden.

Ändert sich die Ausrichtung der Firma oder sprechen andere Gründe für eine Beendigung vom Mietverhältnis, ist der Gewerbemietvertrag zu kündigen. Grundsätzlich gelten dabei die Klauseln aus dem Vertrag, welcher zwischen beiden Parteien vereinbart wurde. Doch wie lang ist eigentlich die gesetzliche Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag? Welche Zeit müssen Unternehmer einplanen, wenn die die Gewerbefläche ordentlich kündigen wollen? Diesen Fragen geht der folgende Beitrag auf den Grund.

Kündigungsfrist vom Mietvertrag: Bei Gewerbe greift kein Mieterschutz!

Die Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag beträgt nicht 3 Monate wie bei der Kündigungsfrist im Wohnungsmietrecht, sondern wenigstens sechs und maximal neun Monate. Entsprechendes ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben. Somit ist die Kündigungsfrist für Gewerberäume wesentlich länger. Maßgeblich sind aber auch jeweils die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag über den Gewerberaum. Die gesetzliche Kündigungsfrist vom Gewerbemietvertrag ist im BGB unter § 580a Abs. 2 festgelegt. Dort heißt es:

Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Die Kündigungsfrist für die Gewerbeimmobilie gilt entsprechend für beide Vertragsparteien, also Mieter und Vermieter, gleichermaßen. Ein besonderer Kündigungsgrund wie im Wohnungsmietrecht ist außerdem nicht notwendigerweise aufzuführen. Mit dem fristgerechten Kündigungsschreiben wird das Vertragsverhältnis beendet. Zu beachten ist, dass beim Mietvertrag im Bereich Gewerbe die Kündigungsfrist bzw. bei der Kündigung insgesamt kein besonderer Schutz für Mieter wie im Wohnungsmietrecht des BGB gilt. Stattdessen treffen sich die beiden Vertragsparteien in Sachen Miete und Kündigungsfrist auf Augenhöhe.

Beispiel: Kündigung vom Gewerbemietvertrag innerhalb der Frist

Um die Kündigungsfrist bei der Gewerbemiete einhalten zu können, muss der Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Quartals das Kündigungsschreiben erhalten haben. Zu beachten ist, dass Samstage grundsätzlich als Werktag zu zählen sind. Erreicht den Vermieter beispielsweise am 3. Januar die Kündigung, endet das Vertragsverhältnis am 30. Juni. Verschiebt sich die Zustellung allerdings auf den 5. Januar, wird die Kündigung gemäß BGB erst zum 30. September wirksam.

Ausnahmen von der Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag

Beim Gewerberaummietvertrag gilt keine Kündigungsfrist, wenn der Vertrag für eine festgelegte Dauer geschlossen wurde. Befristete Mietverträge laufen grundsätzlich  automatisch aus. Eine ordentliche Kündigung durch Mieter oder Vermieter ist daher nicht möglich. Zudem müssen sie in der Regel verlängert werden, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt werden soll. Wie eine solche Verlängerung erfolgen kann, ist meist in einer Klausel festgeschrieben.

Befristete und unbefristete Gewerbemietverträge können ohne Kündigungsfristen stets auch außerordentlich gekündigt werden. Dies ist allerdings nur zulässig, wenn ein wichtiger Grund für die Beendigung vom Mietverhältnis existiert. Dies wäre gegeben, wenn eine der beiden Mietparteien schwerwiegend ihre aus dem Vertrag ergehenden Pflichten verletzt – beispielsweise, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.

Pünktliche Zustellung

Damit die Kündigungsfrist beim Gewerbemietvertrag eingehalten werden kann, muss das Schreiben rechtzeitig zugestellt werden. Die kündigende Partei sollte daher den Ablauf im Vorfeld genau durchdenken. Möglich ist die persönliche Zustellung mittels Quittierung einer Kopie der Kündigung. Beim Postweg sollte besser ein Einwurfeinschreiben gewählt werden, da hierbei  dokumentiert wird, wann das Dokument im Briefkasten gelandet ist.

Beim Einschreiben mit Rückschein ist eine fristgerechte Zustellung dagegen nicht zwingend gewährleistet, da bei nicht direkter Annahme der Empfänger lediglich eine Benachrichtigung erhält, dass er ein Einschreiben bei der Post abholen kann. Er ist allerdings nicht verpflichtet, dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erledigen.

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