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Kündigungsfrist einer Wohnung: Woran sich Mieter und Vermieter halten müssen

Ordentliche Kündigung einer Wohnung: Die Kündigungsfrist vom Mieter beträgt drei Monate.

Ordentliche Kündigung einer Wohnung: Die Kündigungsfrist vom Mieter beträgt drei Monate.

Die Gründe für einen Umzug sind vielfältig: Während der eine seine erste eigene Wohnung bezieht und das elterliche Nest verlässt, zieht der andere berufsbedingt um oder wechselt die Stadt, um mit dem Lebenspartner zusammenzuziehen.

Laut dem Statistischen Bundesamt sind im Jahr 2014 fast vier Millionen Menschen innerhalb der Bundesrepublik Deutschland in eine andere Gemeinde gezogen (Statistisches Bundesamt, Bevölkerung und Erwerbstätigkeit, Wanderungen 2014, Wiesbaden 2016).

Egal ob jung oder alt und unabhängig vom Wohnort ändern hierzulande also nicht gerade wenige Mieter ihren Wohnsitz innerhalb der Bundesrepublik. Doch so spontan und sprunghaft, wie das vielleicht auf den ersten Blick wirken mag, ist es natürlich nicht. Die Regelungen des Mietvertrags und die gesetzlichen Vorschriften sollten hierbei immer im Hinterkopf behalten werden.

Denn eine der wichtigsten Sachen, die dabei beachtet werden müssen, ist die Kündigungsfrist der Wohnung, an die sich alle Kündigenden halten müssen. Welche unterschiedlichen Regelungen gibt es für Mieter und Vermieter? Wie sehen die wichtigsten Gesetzesvorgaben der verschiedenen Kündigungsformen aus? Was gilt bei Eigenbedarf, fristlosen Kündigungen oder befristeten Verträgen? Das und mehr können Sie in diesem Ratgeber nachlesen. Denn dieser steht ganz im Fokus der Kündigungsfristen im Mietrecht.

Was ist steckt hinter dem Begriff Kündigungsfrist?

Die Kündigungsfrist einer Wohnung ist im BGB festgehalten.

Die Kündigungsfrist einer Wohnung ist im BGB festgehalten.

Die allgemeine Kündigungsfrist einer Wohnung ist der Zeitrahmen, der vom Einreichen der Kündigung bis zum Tag der Rechtskraft bzw. Gültigkeit dieser vergehen muss. Während dieser Zeitspanne kann der betreffende Mieter in der gekündigten Wohnung noch leben.

Nachdem für den Wohnraum die Kündigungsfrist verstrichen ist, ist dieser pünktlich zu räumen. Geschieht das nicht, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Aus diesem Grund sollte der gekündigte bzw. kündigende Mieter auch eine angemessene Zeit vorher anfangen, sich nach einer neuen Bleibe umzusehen. Kündigt er selbst, sollte er im besten Falle schon vor der Zustellung des Kündigungsschreibens die Wohnungssuche eingeleitet haben, damit er letztendlich mit der Kündigungsfrist vom bisherigen Wohnraum nicht in die Bredouille kommt.

Nützlich zu wissen: Sollte eine normale Kündigungsfrist für die Wohnung nicht zumutbar sein, kommt unter Umständen auch eine fristlose Kündigung in Frage. Hierfür müssen jedoch ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Welche das sind, erfahren Sie später im Ratgeber.

Haben Mieter und Vermieter dieselben Vorschriften

Kündigungsfristen für eine Wohnung gibt es in unterschiedlichen „Ausführungen“. Generell steht aber fest: Mieter und Vermieter müssen bei einer Wohnung eine abweichende Kündigungsfrist befolgen.

Vermieter müssen sich beispielsweise an wesentlich strengere Richtlinien halten, als es bei Mietern der Fall ist. Letztere kommen häufig schneller aus einem Mietvertrag heraus, während an der Frist des Vermieters im Normalfall nicht zu rütteln ist.

Doch wie können Sie die Kündigungsfrist einer Wohnung letztlich berechnen? Gibt es konkrete und allgemeingültige Vorgaben? Mehr dazu verraten Ihnen die nachfolgenden Gliederungspunkte.

Kündigungsfristen für Mieter

Die Kündigungsfrist einer Wohnung beträgt für Mieter im Regelfall drei Monate– vorausgesetzt, es handelt sich um einen unbefristeten Vertrag. Denn bei zeitlich begrenzten Verträgen ist oftmals nur eine fristlose Kündigung möglich. Ansonsten läuft der Vertrag hier ganz normal aus, ohne verlängert zu werden.

Nicht von Bedeutung ist hierbei, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt. Die Kündigungsfrist für die Mietwohnung bleibt für Mieter immer gleich!

Es besteht jedoch auch die Option, dass entsprechend kürzere Kündigungsfristen in den Mietvertrag integriert werden. So kann es schon einmal vorkommen, dass für die Mietwohnung eine Kündigungsfrist durch den Mieter gestattet ist, die sich lediglich auf vier oder gar nur zwei Wochen beschränkt.

Kurz und knapp: Kündigungsfrist für Mieter einer Wohnung

  • Bei unbefristeten Mietverträgen können Mieter immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
  • Bei Vertragsabschluss kann schriftlich eine kürzere Kündigungsfrist für die Wohnung festgelegt werden.
  • Die Mietdauer ist bei den Kündigungsfristen einer Wohnung für Mieter unerheblich.

Kündigungsfrist einer Wohnung für Vermieter

Eine Kündigungsfrist bei Wohnungen kann bei triftigen Gründen auch entfallen.

Eine Kündigungsfrist bei Wohnungen kann bei triftigen Gründen auch entfallen.

Etwas anders und komplexer sieht es aus, wenn es um die Kündigungsfrist beim Vermieter einer Wohnung geht. Diese hängt nämlich vor allem davon ab, wie lange der Mieter die betreffende Wohnung schon bewohnt.

Generell gilt hier: Je länger das Mietverhältnis schon besteht, desto länger ist auch die Kündigungsfrist für die Mietwohnung, die der Vermieter beachten muss.
Nachfolgend finden Sie eine entsprechende Staffelung:

  1. Wurde das Mietverhältnis vor fünf Jahren geschlossen, besteht eine dreimonatige Kündigungsfrist.
  2. Bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren, kann die Kündigung der Wohnung mit einer Frist von sechs Monaten erfolgen.
  3. Bewohnt der Mieter die Wohnung bereits mehr als acht Jahre, muss eine Kündigungsfrist von neun Monaten eingehalten werden.
  4. Bis 2001 geschlossene Mietverhältnisse beinhalten eine mögliche zwölfmonatige Kündigungsfrist, wenn die Wohnung bereits länger als zehn Jahre bewohnt wird.
Nützlich zu wissen: Eine Frist von einem Jahr ist heutzutage gesetzlich nicht mehr bindend und nur noch wirksam, wenn dies explizit in Verträgen bis zum Jahr 2001 festgehalten ist.

Gesetzliche Vorgaben: Wie sind Kündigungsfristen im Mietrecht verankert?

Wer im deutschen Recht eine gesetzliche Kündigungsfrist bei Wohnungen sucht, wird nicht nur einmal, sondern gleich mehrfach fündig. Denn beispielsweise das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hat die Kündigungsfrist einer Mietwohnung in allen möglichen Varianten aufgelistet.

Nachfolgend finden Sie die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen aufgegliedert für den Fall einer ordentlichen Kündigung und auch für den Fall einer Kündigung, die einen wichtigen Grund als Ursache hat.

Wohnungskündigung: ordentliche Fristen

Für die Kündigung einer Mietwohnung hängt die Frist mit der bisherigen Mietdauer zusammen.

Für die Kündigung einer Mietwohnung hängt die Frist mit der bisherigen Mietdauer zusammen.

Bei einer ordentlichen, oft auch fristgerecht genannten, Kündigung einer Mietwohnung ist das Einhalten einer Kündigungsfrist eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Rechtskraft der Kündigung. In § 573c Abs. 1 BGB ist dazu Folgendes verankert:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Eine dreimonatige Kündigungsfrist einer Mietwohnung ist Mietern in Form einer ordentlichen Kündigung demnach rechtlich in jedem Fall zugesichert. Gemäß § 573c Abs. 4 sind etwaige Veränderungen der Frist, die sich nachteilig für den Mieter auswirken, nicht rechtens.

Für Vermieter gilt bei ordentlichen Kündigungen die obige Staffelung für die gesetzliche Kündigungsfrist einer Wohnung.

fragen zum mietrecht

Außerordentliche Kündigungsfristen

Sieht sich ein Mieter oder Vermieter dazu gezwungen, eine außerordentliche, fristlose Kündigung einzureichen, legt das BGB eine Art Kündigungsfrist der Wohnung auch hier fest.

Diese ist allerdings wenige als Kündigungsfrist anzusehen, sondern eher als Zeitspanne, in welcher das Kündigungsschreiben eingereicht werden muss, wenn der triftige Grund dafür bekannt wurde.

Laut § 543 BGB kann

[jede] Vertragspartei […] das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Daraus resultiert, dass eine fristlose Kündigung immer nur der letzte Ausweg sein sollte. Erst wenn alle milderen Mittel nicht mehr in Betracht kommen und auch ein triftiger Kündigungsgrund vorhanden ist, können die Kündigungsfristen einer Mietwohnung aufgehoben werden.

Aber Achtung: Drastische Kündigungen dieser Art sollten gut überlegt sein, denn sie führen nicht selten zu langwierigen Rechtsstreits.
Die gesetzliche Kündigungsfrist einer Mietwohnung ist für alle Mietverhältnisse bindend.

Die gesetzliche Kündigungsfrist einer Mietwohnung ist für alle Mietverhältnisse bindend.

Bereits formelle Fehler können eine fristlose Kündigung unwirksam werden lassen. Denn die Bedingungen für die Rechtskraft sind streng angesetzt. Pauschale Lösungen, wenn es zu einer Verhandlung vor Gericht kommt, gibt es nicht, denn jeder Fall wird individuell betrachtet und bewertet.

Mögliche Gründe, damit die Verpflichtung einer Mietwohnung auch ohne Kündigungsfrist aufgehoben werden kann, sind zum Beispiel gegeben, wenn der Mieter …

  • nachhaltig die Ruhe des Hauses und den Hausfrieden allgemein massiv stört.
  • die Wohnung unerlaubt untervermietet.
  • ein unerlaubtes Gewerbe in der Wohnung ausführt.
  • das Mietobjekt vermüllt und verwahrlosen lässt.
  • mit mehreren Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist.

Doch nicht nur der Mieter kann durch sein Verhalten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Auch der Vermieter darf nicht nach eigenem Gutdünken schalten und walten. So ist es dem Mieter in folgenden Fällen möglich, eine fristlose Kündigung einzureichen:

  • die Wohnung aufgrund enormer Mängel, wie Ungeziefer oder Wasserschäden, nicht vertragsgemäß nutzen kann.
  • mitbekommt, dass der Vermieter unerlaubt und ohne Absprache mit dem Mieter die betreffende Wohnung betritt.

Ist einer dieser wichtigen Gründe gegeben, kann die gesetzliche Kündigungsfrist einer Mietwohnung ihre Wirkung verlieren, da es dem Kündigenden nicht zugemutet werden kann, unter diesen Umständen eine entsprechende Frist einzuhalten.

Manchmal ist es deshalb ratsam, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren. Dieser kann Sie am besten beraten, inwiefern die Frist für eine Wohnungskündigung aus wichtigem Grund umgangen werden kann.

Nützlich zu wissen ist außerdem, dass eine außerordentliche Kündigung auch unter Beachtung einer gesetzlichen Frist erfolgen kann. Dies ist zum Beispiel der Fall bei Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungen, unbegründetem Verbot einer Untervermietung und dem Vorhandensein eines Mietvertrags, welcher länger als 30 Jahre andauert.

Kündigungsfrist einer Wohnung bei Zeitverträgen

Die wohl wichtigste Information, die Sie in Sachen Kündigungsfristen bei Mietwohnungen auf Zeit beachten müssen, ist, dass eine ordentliche Kündigung in jedem Fall ausgeschlossen ist.

Wer also dachte, dass die Kündigungstermine einer befristeten Wohnung denen einer unbefristeten entsprechen, der täuscht. Die Drei-Monats-Frist entfällt hierbei nämlich!

Weil das Mietverhältnis allerdings eh nach einer bestimmten Frist ausläuft, würde eine Kündigungsfrist vor allem bei relativ kurzen Zeitverträgen auch keinen wirklichen Sinn ergeben. Der Vertrag läuft also auch ohne Kündigungsfrist der betreffenden Wohnung automatisch aus.

Eine fristlose Kündigung kann jedoch auch hier erfolgen! Sofern keine andere Option, wie etwa ein klärendes Gespräch oder eine Abmahnung, geholfen haben, den triftigen Grund aus der Welt zu schaffen, ist eine außerordentlich fristlose Kündigung oftmals die einzig übrige Lösung.

Können Eigentumswohnungen gekündigt werden?

Wohnungskündigungsfristen können in vielfältiger Form angewendet werden.

Wohnungskündigungsfristen können in vielfältiger Form angewendet werden.

Bei Eigentumswohnungen sieht das Ganze etwas schwieriger aus, denn die Kündigungsfristen für ehemalige Mietwohnungen bzw. potenzielle Eigentumswohnungen sind etwas komplexer zu betrachten.

Möchte ein Hauseigentümer seine Wohnungen, die er derzeit vermietet, nun in Eigentumswohnungen umwandeln, genießen die betroffenen Mieter einen besonderen Schutz. Ihnen muss nämlich die Möglichkeit gegeben werden, sich auf die neue Situation einstellen und entsprechend handeln zu können.

Im Allgemeinen ist eine Kündigung durch den Vermieter nicht möglich, wenn er eine Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung vornehmen möchte. Die normalen Kündigungsfristen für Wohnungen greifen hier also nicht. Denn der erste Schritt, der hier gegangen werden muss, ist, dem Mieter das sogenannte Vorkaufsrecht der Wohnung einzuräumen.

Vorkaufsrecht bedeutet im Prinzip nichts anderes, als dass der Mieter vor allen anderen möglichen Kaufanwärtern, das Recht hat, Eigentümer der Wohnung zu werden. Die einzige Ausnahme stellt der Verkauf an Familienangehörige des Vermieters dar. Diese haben selbst vor dem Mieter Vorrang.

Das Vorkaufsrecht ist in § 577 BGB niedergeschrieben. Hier heißt es im Absatz 1 wie folgt:

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

Die Kündigungsfrist einer Wohnung können Sie berechnen nach der Mietdauer.

Die Kündigungsfrist einer Wohnung können Sie berechnen nach der Mietdauer.

Des Weiteren ist es hierfür wichtig, dass der Mieter seinen Wunsch zur Inanspruchnahme des Vorkaufsrechts in Schriftform erklärt.

Doch solch eine Entscheidung wird in den meisten Fällen nicht leichtfertigt getroffen. Schließlich hängt damit eine maßgebliche Änderung des Wohnverhältnisses sowie eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung zusammen.

Wie bei der Kündigungsfrist einer Mietwohnung hat der betroffene Mieter hier also eine Art Schonfrist, in der er sich entscheiden muss, ob er die Wohnung kaufen möchte oder nicht. Die endgültige Entscheidung muss erst gefällt werden, wenn ein anderer potenzieller Käufer vorhanden ist und ein notarieller Kaufvertrag erstellt wurde. Ab dann hat der Mieter zwei Monate Zeit, sich alles noch einmal in Ruhe zu überlegen.

Verkauft der Vermieter die Wohnung, nachdem er sie in eine Eigentumswohnung umgewandelt hat, birgt dies die Gefahr, dass der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet und dem Mieter plötzlich gekündigt wird. Genau davor sollen die Gesetzesregelungen des BGB Betroffene schützen.

Gibt es eine Sperrfrist für die Kündigung von Eigentumswohnungen?

Doch was, wenn genau das passiert und der neue Besitzer bzw. Vermieter der Wohnung Eigenbedarf anmeldet? Darf er einfach so die Wohnung kündigen, wenn eine Kündigungsfrist befolgt wird? Die Antwort darauf ist einfach: Sofort geht das nicht, aber gänzlich kann es dennoch nicht ausgeschlossen werden.

Gemäß § 577a BGB darf der neue Eigentümer der Wohnung nämlich erst dann die Kündigung einreichen, wenn drei Jahre ab dem Kauf der Wohnung vergangen sind. Dies nennt sich dann nicht Kündigungsfrist einer Wohnung, sondern Kündigungssperrfrist.

Achtung: Diese Frist beginnt nicht mit dem Tag der Vertragsunterzeichnung. Erst wenn der neue Eigentümer auch offiziell im Grundbuch steht, fängt die „Kündigungsfrist“ an zu laufen.

Bei extrem hohem Wohnungsmangel in einer Gemeinde kann laut § 577a Abs. 2 BGB diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre hochgesetzt werden.

Was ist unter einer Karenzzeit zu verstehen?

Die Kündigungsfrist von Mietwohnungen verlängert sich beim geteilten Zweifamilienhaus mit dem Vermieter.

Die Kündigungsfrist von Mietwohnungen verlängert sich beim geteilten Zweifamilienhaus mit dem Vermieter.

Kommt das Kündigungsschreiben beim Mieter oder Vermieter an, gilt der Tag des Erhalts als Beginn der Kündigungsfrist der betreffenden Wohnung.

Damit der laufende Monat, in dem das entsprechende Schreiben eingereicht wurde, mit in die Kündigungsfrist hineinzählt, muss dieses spätestens bis zum dritten Werktag des Monats beim Gekündigten angekommen sein.

Dass die Kündigung nicht direkt am ersten Werktag des Monats eingegangen sein muss, ist der sogenannten Karenzzeit zu verdanken. Im Prinzip stellt dies eine Art Schonfrist dar, die der Kündigende zu seinen Gunsten nutzen kann.

Nützlich zu wissen: Der Bundesgerichtshof erkennt im Sinne der Karenzzeit auch Samstage als Werktage an. So entschied er in einem Urteil (BGH Urt. v. 27.04.2005 – VIII ZR 206/04).

Doch wenn diese drei Tage Karenzzeit nicht eingehalten werden, bedeutet das natürlich nicht, dass damit auch die komplette Kündigung ungültig wird. Das hat lediglich zur Folge, dass sich die Kündigungsfrist letzten Endes nach hinten verschiebt, denn diese beginnt nun erst einen Monat später.

Auch für solch einen Fall hat das BGB den passenden Paragraphen parat. In § 140 BGB zur Umdeutung ist nämlich Folgendes vermerkt:

Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde.

Dies beweist, dass beispielsweise eine ordentliche Kündigung nicht zwingend ungültig wird, wenn die im Schreiben vermerkte Kündigungsfrist entsprechend der Karenzzeit nicht eingehalten wird. Sie wird entsprechend zum nächstmöglichen Zeitpunkt verlängert. In diesem Fall wäre das ein Monat später.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Ein Mieter möchte ein bestehendes Mietverhältnis beenden. Dabei reicht er das Kündigungsschreiben allerdings nicht innerhalb der gegebenen Karenzzeit ein. Seine eigentliche Kündigungsfrist der Wohnung beträgt drei Monate. Das Schreiben hat er zum 4. März eingereicht. Folglich hat ist das Mietverhältnis nicht zum 31. Mai beendet, sondern zum 30. Juni– also nach vier Monaten.

Was besagt das Sonderkündigungsrecht?

Die ordentliche Kündigungsfrist einer Wohnung, die ein Vermieter einzuhalten hat, ist nicht zu verkürzen.

Die ordentliche Kündigungsfrist einer Wohnung, die ein Vermieter einzuhalten hat, ist nicht zu verkürzen.

Gibt es Umstände, die es erlauben, die Kündigungsfrist einer Wohnung zu verkürzen? Für wen gilt solch ein Sonderkündigungsrecht? Diese Fragen werden Ihnen nachfolgend beantwortet.

Generell kann sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zustehen. Unabdingbar hierfür ist der sogenannte wichtige Grund, denn ohne diesen ist die gängige Kündigungsfrist einer Wohnung einzuhalten, die bei drei Monaten angesetzt ist.

Verschiedene Ursachen können dazu führen, dass die Kündigungsfrist einer Wohnung kürzer angesetzt wird. Für Mieter stellt zum Beispiel eine Mieterhöhung solch einen Sonderkündigungsgrund dar. Hierbei kann eine Kündigung bereits nach zwei statt drei Monaten rechtskräftig werden. In § 561 BGB Abs. 1 steht dazu Folgendes:

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Aber auch Sanierungsarbeiten können unter Umständen die Frist maßgeblich heruntersetzen, nämlich auf einen Monat. Wichtig ist hierbei jedoch, dass dies nicht für kleinere Reparaturen oder Sanierungen gilt. Lediglich weitreichende Arbeiten räumen betroffenen Mietern ein Sonderkündigungsrecht ein.

Zudem kann die Kündigungsfrist einer Wohnung auch gänzlich entfallen, wenn beispielsweise eine gesundheitliche Gefährdung vorhanden ist. Dies betrifft unter anderem Fälle von Schimmel oder baufälligen Häusern.
Bei Eigenbedarf verlängert sich die Kündigungsfrist einer Wohnung.

Bei Eigenbedarf verlängert sich die Kündigungsfrist einer Wohnung.

Wie bereits erwähnt, haben aber auch Vermieter Sonderkündigungsgründe. Zum einen können sie dem Mieter fristlos kündigen, wenn ein länger andauerndes Mietverhältnis für den Vermieter nicht mehr zumutbar wäre. Alle Regelungen hierzu sind im § 543 BGB zu finden. Dort ist unter anderem der Rückstand mehrfacher Mietzahlungen als fristloser Kündigungsgrund aufgeführt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Zum anderen können auch eigenmächtige und nicht genehmigte Veränderungen an der Struktur der Wohnung dazu führen, dass dem Mieter ein vertragswidriger Gebrauch vorgeworfen werden kann.

Reißt er etwa eine Wand ein oder ergänzt Türen, Fenster oder Ähnliches, stellt dies einen fristlosen Kündigungsgrund dar. Weiter können auch Sachbeschädigungen, massive Beleidigungen gegenüber anderen Mitmietern oder der Handel mit Drogen in der Wohnung den Entfall einer Kündigungsfrist bewirken.

Wohnung aus Eigenbedarf kündigen: Welche Frist gilt hier?

Zunächst einmal sollte festgehalten werden, dass für eine wirksame Kündigung aus Eigenbedarf, dieser immer erst nach den Vertragsabschluss zwischen dem Mieter und Vermieter entstanden sein darf.

Kommt nämlich heraus, dass der Eigenbedarf bereits vorher vorhanden war, verliert die Kündigung ihre Rechtskräftigkeit. Wichtig ist außerdem, dass der Bedarf für den eigenen Mietgebrauch bereits innerhalb der Kündigungsfrist gegeben oder zumindest entstanden sein muss.

Im Allgemeinen haben hier die „normalen“ Kündigungsfristen einer Wohnung Wirkung. Sie sind demnach mit drei bis neun Monaten angesetzt.
Das Nichteinhalten der Kündigungsfrist für Wohnraum führt zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Das Nichteinhalten der Kündigungsfrist für Wohnraum führt zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Handelt es sich hierbei um ein Zweifamilienhaus oder ein Einfamilienhaus mit Anliegerwohnung, in welchem der Mieter sowie der Vermieter selbst quasi unter einem Dach leben, gelten für letztere besondere Kündigungsfristen für die Wohnung.

Denn diese verlängern sich jeweils um drei Monate. Damit verändert sich auch die Staffelung der Kündigungsfristen in Abhängigkeit von der bisherigen Mietdauer:

  • Bei fünf Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist von drei auf sechs Monate.
  • Eine Mietdauer von mehr als fünf Jahren verlängert die Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate.
  • Dauert das Mietverhältnis bereits mehr als acht Jahre an, wird aus einer neunmonatigen eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.
Achtung: Hierfür muss keiner der oben erwähnten Sonderkündigungsgründe oder Eigenbedarf vorhanden sein. Möchte der Mieter selbst das Mietverhältnis beenden, kann er dies wie gewohnt mit einer gesetzlichen Frist von drei Monaten tun.

Zusammenfassung: Wohnungskündigungsfristen

Die Kündigungsfrist einer Wohnung ist, wie Sie sehen können, also nicht immer ganz einfach zu durchschauen. Viele Faktoren und Umstände müssen beachtet werden, damit genau gesagt werden kann, welche Frist für welche Wohnsituation auch die richtige ist. Vor allem ist die Beachtung der betreffenden Kündigungsfrist einer Wohnung wichtig, damit die Beendigung des Vertragsverhältnisses letzten Endes auch rechtskräftig werden kann.

Nachfolgend finden Sie noch einmal eine Zusammenfassung der wichtigsten Informationen in Verbindung mit Kündigungsfristen im Mietrecht:

  1. Eine ordentliche Kündigung kann vom Mieter immer mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ausgeführt werden. Vermieter können diese unter Beachtung einer Frist von drei, sechs oder neun Monaten einreichen. Wie lange diese genau angesetzt ist, hängt von der bisherigen Mietdauer ab.
  2. Fristlose Kündigungen können ebenso von beiden Seiten ausgehen. Jedoch ist hierfür immer ein triftiger Grund vonnöten. Außerdem ist die Einreichung der Kündigung innerhalb von zwei Wochen ab Bekanntwerden des Kündigungsgrunds verpflichtend.
  3. Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, ist dieser nicht ordentlich kündbar. Außerordentlich fristlose Kündigungen sind allerdings möglich. Bedenken Sie hierbei jedoch, dass auch bei fristlosen Kündigungen im Regelfall eine vorherige Abmahnung erfolgen muss.
  4. Alle nötigen gesetzlichen Grundlagen für die bindende Kündigungsfrist einer Wohnung sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) schriftlich festgehalten.
  5. Bestimmte Umstände lassen auch die Einräumung eines Sonderkündigungsrechts zu. Dieses kann sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter in Anspruch genommen werden.
  6. Auch eine Eigenbedarfskündigung kann eine mögliche Option sein, wenn der Vermieter einen nachweislichen Bedarf für sich selbst oder Familienangehörige nachweisen kann.

Beispiele zu Streitfällen und Gerichtsurteilen

Die allgemeine Kündigungsfrist einer Wohnung kann auch durch massive Sanierungsarbeiten wegfallen.

Die allgemeine Kündigungsfrist einer Wohnung kann auch durch massive Sanierungsarbeiten wegfallen.

Dass nicht jede Kündigung gleich abläuft und dieselben rechtlichen Rahmenbedingungen befolgen muss, sollte klar sein. Doch gibt es konkrete Fälle, die eine Anwendung der Vorschriften belegen? Die Antwort darauf finden Sie in den nachfolgenden Beispielen, in welchen gerichtlich über mietrechtliche Streitfälle entschieden wurde. Dies sind nur einige ausgewählte Fälle von zahlreichen. Dennoch zeigen sie auf, in welchen Sonderfällen die Kündigungsfrist für eine Wohnung entfallen kann.

  1. Fristlose Kündigung bei Mietrückständen (BGH VIII ZR 296/15): Hierbei geht es um einen Fall, in dem eine Mieterin im Februar und April des Jahres 2013 keine Miete gezahlt hat. Auch eine Mahnung war erfolglos. Jedoch reichte der Vermieter die Kündigung erst Mitte November desselben Jahres ein und bekam vor Gericht damit Recht. Strittig zu sehen, ist vor allem die allgemeine terminliche Voraussetzung, wonach fristlose Kündigungen zeitnah ausgesprochen werden sollen – nämlich innerhalb einer zweiwöchigen Kündigungsfrist der Wohnung, nachdem der mehrfache Zahlungsrückstand bekannt wurde.
  2. Fristlose Kündigung wegen Taubenfütterung (Amtsgericht Nürnberg 14 C 7772/15): Auch in diesem Fall hat das Gericht zugestimmt, dass keine Kündigungsfrist der betreffenden Wohnung eingehalten werden muss. Der Mieter hat hier mehrfach Tauben aus einem Fenster seiner Wohnung gefüttert und damit zahlreiche Vögel angelockt. Damit hat er nicht nur eine vertragliche Pflichtverletzung begangen, sondern außerdem seine Nachbarn nachhaltig gestört. Das Amtsgericht Nürnberg stimmte in diesem Fall demnach einer fristlosen Kündigung zu.
  3. Unbefristet vs. befristet, weil kein schriftlicher Vertrag vorhanden (BGH XII ZR 253/01 WM 2003, 417): Sollte ein Mietverhältnis auch nach einem Jahr nicht schriftlich festgehalten werden, dann gilt dieses automatisch als befristet. So entschied es der Bundesgerichtshof in einen seiner Urteile. Das bedeutet in diesem Zusammenhang auch, dass eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Die Kündigungsfrist für eine Wohnung entfällt nämlich, wenn der Vertrag nur auf einen bestimmten Zeitraum festgelegt ist. Lediglich fristlose Kündigungen sind hier zugelassen.
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